Devo refinanciar minha propriedade para aluguel? | Orçamentos são sexy

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Com as taxas de juros tão baixas agora, uma pergunta na mente de cada proprietário é: “Devo refinanciar minha hipoteca?” E que tal fazer um refinanciamento de um imóvel alugado?

É preciso muito esforço para pagar – é como se qualificar para um novo empréstimo. Há também altos custos e taxas de fechamento … Será que todo esse dinheiro e tempo valem a pena por uma taxa de juros mais baixa?

Felizmente, a Internet tem calculadoras inteligentes para ajudar a descobrir tudo isso!

Vamos executar alguns números no meu atual Propriedade alugada no Texas e veja como seria um refinanciamento de empréstimo hipotético. Vejamos também um refi de saque, só para ver o que é.

Hipoteca atual sobre propriedade alugada

  • Valor do empréstimo original: $ 136.500 (hoje temos $ 123.235 restantes para pagar)
  • Taxa de juros atual: 4,125%
  • Prazo do empréstimo: 30 anos (iniciado em 2015, então 25 anos restantes)
  • Pagamento mensal: $ 662 por mês

Enviei todas as informações de minha propriedade para um corretor de hipotecas, e eles puderam me enviar uma cotação para uma taxa de juros atualizada e custos de fechamento para uma nova hipoteca de taxa fixa de 30 anos. Parte-se do pressuposto de que tenho um crédito excelente (tenho!) E que minha renda poderia se qualificar para o empréstimo (na verdade, acho que não terá). Independentemente disso, aqui está a citação que recebi em 13 de agosto:

Nova cotação de refinanciamento de empréstimo

  • Nova taxa de juros: 3,65%
  • Prazo da hipoteca: 30 anos (começa um novo 30 anos novamente)
  • Custos de fechamento: $ 7.000
  • Montante do empréstimo: $ 130.235 (saldo atual pendente + $ 7k de custos de fechamento)
  • Novo pagamento mensal: $ 596 por mês

Agora, antes de você começar a me interrogar e comparar minha taxa com a taxa de sub 3% matadora que você acabou de obter em seu refi residencial, por favor, entenda que um empréstimo de propriedade para investimento é tratado de maneira diferente de um empréstimo FHA. Os empréstimos de propriedade de investimento têm taxas de juros mais altas (tipicamente 0,5 – 0,75% mais alto), e os bancos também têm custos de fechamento um pouco mais altos.

Em suma, esta opção de refinanciar reduzir meus pagamentos mensais em $ 66 por mêse acrescente $ 7k ao valor total do meu empréstimo para custos de fechamento.

(Estou usando uma calculadora de refinanciamento disponível em Realtor.com)

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Cenário de refinanciamento para aluguel de propriedade

Isso é um bom negócio? Bem, isso depende dos meus objetivos de investimento …

O objetivo do refinanciamento

Com a hipoteca da casa em que você mora, a maioria das pessoas deseja pagar suas dívidas o mais rápido possível, reduzir os juros gerais do banco ou diminuir drasticamente o pagamento mensal da hipoteca. Esses são os motivos comuns pelos quais as pessoas refinanciam.

Sendo esta uma propriedade de investimento, meus motivos são um pouco diferentes do que uma residência principal. Eu realmente não me importo em pagar o empréstimo antecipadamente, nem me importo com o total de juros pagos ao longo da vida do empréstimo. Minha principal consideração é aumentar o fluxo de caixa. Essa é a diferença entre a receita do aluguel e minhas despesas.

Então, para mim, o maior benefício do refinanciamento hoje seria a redução no pagamento mensal da hipoteca. Isso seria um extra de 66 dólares no meu bolso a cada mês.

Mas isso tem um preço. Eu teria que investir (ou pedir emprestado) outros $ 7.000 para atingir essa redução de $ 66 / mês. Na foto acima você pode ver que demorará 8 anos e 10 meses para atingir o ponto de equilíbrio.

Com esses números, não acho que um refinanciamento básico faça sentido agora.

Apenas por diversão, dê uma olhada no juros totais pagos sobre o novo empréstimo versus o antigo. Se eu fosse em frente com este refi e mantivesse o empréstimo por 30 anos completos, acabaria pagando um adicional de $ 10.229 em juros de hipoteca durante o prazo do empréstimo. Meio sorrateiro!

diferença de juros no refinanciamento de imóveis alugados

Que tal um refinanciamento de saque?

O valor deste imóvel para aluguel aumentou desde que o comprei, há 5 anos. Na época, valia ~ $ 189k e agora vale cerca de $ 220k. Isso me dá a opção de sacar parte do patrimônio, enquanto também refinanciar a uma taxa mais baixa.

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A maioria dos credores só vai emprestar até 75% do valor de uma propriedade de investimento, então preciso ter certeza de que meu empréstimo não exceda $ 165k (75% de 220k). Vamos ver como seria o empréstimo se eu puxasse $ 30.000 em dinheiro:

Opção de refi de saque

  • Nova taxa de juros: 3,65%
  • Prazo do empréstimo: 30 anos
  • Custos de fechamento: $ 7.000
  • Valor do empréstimo: $ 160.235 (saldo atual + $ 7k custos de fechamento + $ 30k CASH OUT)
  • Novo pagamento mensal: $ 733 por mês
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Agora ESTA é uma opção realmente interessante … Aumentar o valor do meu empréstimo em $ 37.000 só me custaria $ 71 por mês em maiores pagamentos de hipotecas. Onde mais você pode emprestar $ 30k em dinheiro agora e custou apenas $ 71 por mês?

Refi de saque

Isso é um bom negócio? Bem, ainda depende dos meus objetivos de investimento!

O que eu poderia fazer com os $ 30.000 extras se tivesse em dinheiro agora? Onde eu investiria e poderia ganhar mais de $ 71 por mês com isso a longo prazo?

Provavelmente! Eu poderia colocá-lo no mercado de ações e provavelmente ter um bom retorno no longo prazo. Mas…

Más notícias: provavelmente não posso me qualificar para um refinanciamento agora. 🙁

O processo de refinanciamento é tão difícil quanto solicitar um novo empréstimo para aluguel. O agente de crédito vasculhará cada canto e recanto de minha vida financeira e provavelmente não gostará do que virá. 🙁

Tenho muitas das boas qualidades necessárias: minha pontuação de crédito é excelente, meu patrimônio líquido é ótimo para minha idade, tenho muitas reservas de caixa e meu índice geral de dívida em relação ao patrimônio líquido é conservador. Mas a maior preocupação que eles terão é minha renda pessoal atual e os últimos anos de história de trabalho. Estou saindo de 2 anos sabático, e agora minha renda cobre minhas despesas básicas de vida, mas não muito mais.

Tenho 5 hipotecas atualmente (para 5 aluguéis diferentes). E embora todas as dívidas mensais sejam facilmente pagas pelo aluguel recebido, a maioria dos credores convencionais quer saber que meu renda pessoal pode pagar minhas dívidas gerais. Alguns credores levarão em consideração os fluxos de aluguel recebidos como fonte de renda (talvez a uma taxa reduzida), mas é uma venda difícil.

Empréstimo de carteira, empréstimo de dinheiro privado ou empréstimo comercial?

Existe alguma esperança. Eu poderia fazer amizade com um pequeno credor que favorece o investimento imobiliário. Eu poderia colocar terno e gravata, reunir toda a minha papelada, sentar-me com o vice-presidente do banco e provar matematicamente a eles que esse refi de saque apenas aumentaria minhas despesas mensais em $ 71 por mês (definitivamente posso pagar por isso!).

Mas, como esses credores menores lidam com empréstimos “mais arriscados”, eles vão querer mais recompensa por seu investimento. Eles terão taxas de juros muito mais altas – possivelmente 2 a 3% mais altas – o que me coloca muuuuito de volta ao início de todo esse processo de pensamento … Vale a pena refinanciar a nova taxa de hipoteca que eles me oferecem? Provavelmente não.

Resumindo, o refinanciamento é algo que avaliarei constantemente. Mas, neste ponto, acho que vou manter as coisas como estão. 🙂

TLDR; Resumo

  • Um refinanciamento padrão me economizaria $ 66 por mês!
  • Mas custaria US $ 7.000, então o retorno é de quase 9 anos.
  • Um refi de saque parece incrível! Eu poderia sacar $ 30k em patrimônio líquido.
  • Infelizmente, não posso me qualificar para isso (no momento)
  • Estarei reavaliando assim que minha receita crescer / se estabilizar!

Eu sei que muitos de vocês provavelmente refinanciaram recentemente … Conte-me suas incríveis histórias de sucesso! Você já fez um refinanciamento de um imóvel alugado? Alguma história de saque para reinvestimento em outro lugar?

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