“Investir em imóveis durante uma pandemia? Você é louco?”

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Como tirar uma boa foto da lista de imóveis para aluguel

“Investir durante uma pandemia? Você é louco?”

Essa é uma pergunta razoável. Por que alguém iria querer investir em um mercado volátil e em meio à incerteza econômica?

Mas as recessões criam oportunidades. Sim, é terrível que milhões tenham perdido empregos e sofrido enormes perdas de portfólio, mas a triste realidade é que as recessões acontecem. Goste ou não, esta é a nossa situação atual. Observando o mercado e perguntando “que oportunidades posso encontrar?”, Contribuímos para a recuperação.

Contribuímos para a recuperação de todos os tipos de investimentos: ações, imóveis, agitações laterais.

Quando compramos ações, injetamos capital em empresas nas quais acreditamos e / ou no mercado como um todo.

Quando compramos, renovamos e alugamos propriedades, criamos empregos para empreiteiros, agentes e gerentes de propriedades e oferecemos aos nossos inquilinos uma casa segura, confortável e bem conservada.

Quando iniciamos uma agitação lateral, criamos produtos ou serviços que emocionam nossos clientes e criam empregos para nossa equipe.

Quando investimos, participamos da recuperação. As recessões são um fato infeliz da vida, mas carregam um forro de prata. E para os investidores iniciantes em particular, as recessões podem abrir a porta.

Infelizmente, em tempos de incerteza, muitas pessoas se rendem ao medo de investir. Eles ficam em dinheiro até que seja tarde demais.

Para ser claro, não estou falando de pessoas que não tem capital investir. Se alguém é financeiramente instável – se não possui um fundo de emergência adequado, por exemplo, ou se está envolvido em dívidas de cartão de crédito com juros altos -, deve ser aplaudido por se concentrar nos fundamentos primeiro. Construa a fundação; tudo o resto depende disso.

Mas muitas pessoas financeiramente estáveis ​​ficam sentadas em excesso de dinheiro.

Entendi. Investir é assustador durante uma recessão.

É normal sentir medo de comprar fundos de índice, apenas para vê-los cair no dia seguinte. É natural sentir medo de começar uma confusão lateral, quando você sabe que este é um momento difícil para as pequenas empresas. É normal sentir medo de comprar um imóvel alugado; e se seus inquilinos perderem o emprego?

Mas, ao gastar muito dinheiro, você perde a oportunidade de receber ofertas subvalorizadas.

Você também perde a chance de começar a ganhar impulso, para que, quando a economia começar a se recuperar, você já esteja estabelecido. Você começou a agitação lateral. Você é o proprietário do aluguel. Você não está se esforçando para começar depois que a recuperação está em andamento; seus projetos estão no lugar.

Você pode não ter dinheiro suficiente para comprar ativos baratos no momento. Tudo bem. Concentre-se nos fundamentos (como criar um fundo de emergência) e não se preocupe.

Se você tiver a sorte de ser capaz de investir, no entanto, não fique de fora desta oportunidade devido ao medo.


Discutimos detalhadamente as ações neste episódio de podcast e falamos amplamente sobre como terminar 2020 financeiramente mais forte do que você começou neste episódio.

Neste artigo, focaremos no setor imobiliário.

Você deve investir em aluguéis durante uma pandemia? Podemos ver outro acidente de habitação, ao estilo de 2008? Este é um bom momento para comprar? Vender? Vamos explorar.

“O mercado imobiliário vai cair novamente?”

Você já ouviu falar do heurística de disponibilidade?

É definido como “a tendência de superestimar a probabilidade de eventos com maior” disponibilidade “na memória”.

Supervalorizamos exemplos que podem facilmente vir à mente, enquanto subestimamos exemplos que são mais difíceis de imaginar ou lembrar.

Se algo aconteceu recentemente ou se algo está emocionalmente carregado, é fácil lembrar. E se isso vier à mente com facilidade, superestimamos a probabilidade de que isso aconteça novamente.

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Antes da pandemia, a crise imobiliária de 2008 foi a recessão mais recente. Isso vem à mente rapidamente: era recente e extremamente carregado de emoções.

E, portanto, é natural – é logicamente defeituoso, mas natural – supor que essa recessão atual será semelhante à última, para superestimar a probabilidade de outro acidente de habitação.

Mas os fatores que levaram à recessão de 2008 (empréstimos subprime, construção especulativa, swaps obscuros de inadimplência) não se parecem com os fatores que levaram ao colapso econômico de 2020 (um vírus mortal).

A Grande Recessão foi criada pela fraqueza no mercado imobiliário. A cadeia de eventos em 2008 não era: “ocorreu uma recessão, portanto os preços das casas entraram em colapso”. Era o contrário: “os preços das casas entraram em colapso e, portanto, a recessão ocorreu”.

Se você começou a investir antes da explosão da Internet das empresas em 2002 ou se já era adulto durante a crise do mercado de 1987, experimentou mercados em baixa que não coincidiram com uma crise imobiliária. Mas se você tem menos de 40 anos, a Grande Recessão foi a primeira grande recessão na sua vida adulta.

Se essa é a sua situação, é especialmente tentador associar recessões a quedas de imóveis. Afinal, como um milênio, 100% das recessões da sua vida adulta – 1 em 1 !! – foram amarrados a um enorme acidente imobiliário.

Mas isso foi há uma dúzia de anos atrás. Os fatores econômicos subjacentes são diferentes hoje.

Pode ou não haver uma ligeira queda temporária nos preços da habitação. (Duvido, mas é possível.) Se isso acontecer, as manchetes da clickbait se referirão a este pequeno mergulho como um “acidente”, porque é eminentemente mais clicável. Não se deixe enganar pelo fraseado.

Estude o mercado imobiliário. Leia os declínios do preço por metro quadrado. Observe a média de dias no mercado de casas à venda. Procure o número de novas origens de empréstimos hipotecários. Esses dados informarão muito mais do que qualquer título estridente.

“E se meus inquilinos não puderem pagar aluguel?”

Vamos analisar as estatísticas:

Em um mercado normal, cerca de 20% dos inquilinos estão atrasados ​​no pagamento do aluguel, de acordo com dados do Conselho Nacional da Habitação Multifamiliar, que rastreia 11,5 milhões de unidades de apartamentos em todo o país.

Em abril de 2020, esse número aumentou de 20% para 31%. Isso não é tão ruim quanto muitos proprietários temiam.

  • Em condições normais, 80% dos inquilinos pagam aluguel a tempo e 20% estão atrasados.
  • Em condições de pandemia, 69% dos inquilinos pagam aluguel a tempo e 31% estão atrasados.

Mas espere! Fica melhor.

O NMHC pesquisou gerentes de apartamentos novamente uma semana depois. Eles encontraram uma grande melhoria: 84% das famílias pagaram aluguel até 12 de abril.

Os inquilinos podem não conseguir pagar o aluguel no primeiro dia do mês. Mas a esmagadora maioria – 84% – conseguiu pagar após um atraso de menos de duas semanas.

Tanto quanto os dados mostram até agora, as preocupações de que os inquilinos não possam pagar o aluguel não foram amplamente divulgadas. A maioria dos inquilinos ainda pode pagar aluguel; eles só precisam de tempo extra.

(O NMHC observou que um grande número de gerentes de apartamentos se ofereceu para renunciar a taxas atrasadas ou oferecer planos de pagamento flexíveis.)

Dito isto, milhões de pessoas foram ajudadas por uma combinação de verificações de estímulo, benefícios de desemprego aprimorados (que atualmente fornecem US $ 600 por semana extras) além de subsídios normais de desemprego do estado) ou proteção da folha de pagamento, se eles ou seu empregador se qualificarem para receber fundos do Programa de Proteção ao Salário. Esses programas serão renovados ou estendidos? O que acontecerá se não o fizerem? Existem muitas questões remanescentes, e o futuro ainda está para ser visto.

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A verdade simples é que ninguém pode prever com precisão o futuro. Podemos analisar dados sobre nossos situação atual, e, atualmente, sabemos que 84% dos inquilinos (de 11,5 milhões de unidades domésticas) pagaram aluguel dentro de duas semanas da data de vencimento. Mas não sabemos se ou como esse número mudará no futuro. Variáveis ​​que não podem ser previstas – como a velocidade da recuperação, o nível de intervenção do governo – desempenharão um papel importante na definição dessas respostas. Não sabemos como essas variáveis ​​tomarão forma.

O maior risco é assumir que conhecemos o futuro. Cuidado com a certeza. Aqueles que pretendem conhecer o futuro estão se apegando à segurança às custas da honestidade e precisão. Não ouça nenhuma projeção econômica ou de mercado que seja expressa com muita confiança. Nós não temos uma bola de cristal. Ninguém sabe o que o futuro reserva. Os sábios reconhecem isso e aceitam.

Não podemos afirmar o que vai acontecer. Só podemos afirmar o que está acontecendo. E a partir disso, fazemos os preparativos para o que é e o que pode ser

“De que riscos devo ter cuidado?”

Claro, existem sérios riscos pela frente. Nós não sabemos:

  1. … por quanto tempo a paralisação global e pandêmica continuará.
  2. … Por quanto tempo uma parcela tão grande da população permanecerá desempregada.
  3. … Quantos funcionários tiveram suas horas reduzidas ou aceitaram um corte temporário e como isso repercutirá em toda a economia.
  4. … quanto tempo a recuperação levará.
  5. … se haverá ou não uma segunda onda trágica ou terceira onda, que desencadeia um segundo ou terceiro desligamento inevitável.

Como você pode abordar o investimento imobiliário inteligente nesse contexto?

Aqui estão alguns prós e contras:

Não evitar investindo. As pessoas que cometeram esse erro durante a Grande Recessão – aquelas que evitaram fazer novos investimentos entre 2009 e 2012 – perderam enormes ganhos de recuperação na oportunidade única da vida.

Faz analise minuciosamente qualquer novo investimento em aluguel que você deseja. Execute uma variedade de cenários “e se” em uma planilha, agrupando os números com diferentes suposições.

E se as taxas de ocupação caírem 10% a mais? E se você reduzisse o aluguel em 20% nos próximos seis meses? Como isso afetaria seus retornos?

Em nosso curso, Sua primeira propriedade de aluguel, fornecemos planilhas robustas e detalhadas para processamento de números pesado.

Ensinamos aos nossos alunos que o clichê lançado por outros investidores – que dizem para você “calcular o retorno” – é muito simplista.

Você não está calculando “a” Retorna; você está calculando uma variedade de retornos possíveis.

Você não está insistindo teimosamente que um determinado imóvel alugado terá uma taxa máxima de 8%. Você está calculando uma faixa de taxas de limite nos cenários de melhor, pior e médio caso.

Infelizmente, existem vendedores que anunciam propriedades como tendo uma taxa de limite “X” e investidores que tomam essas informações como um número fixo. Isso é bobagem.

As propriedades não têm uma única taxa de limite fixo; eles têm uma variedade de taxas de limite, e ensinamos nossos alunos a avaliar esse intervalo antes eles se comprometem com um investimento de seis dígitos.

Não excesso de alavancagem. Você não precisa emprestar cada centavo que você qualifica para receber.

Ignore os investidores imobiliários que estão fixados em retorno em dinheiro, uma fórmula popular que recompensa inerentemente a superalavancagem.

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Em vez disso, concentre-se em uma estratégia de investimento que priorize a propriedade taxa de limite (essencialmente seu fluxo de dividendos). Essa é a filosofia e a estratégia de investimento que ensinamos em nosso curso.

Faz manter fortes reservas de caixa. Ensinamos nossos alunos a manter um aluguel bruto de no mínimo três meses, o que significa seis meses de despesas operacionais.

Não entre sem um plano escrito específico e cuidadosamente pensado. Antes de começar a investir em imóveis para locação, escreva sua declaração de investidor pessoal.

Sua declaração de investimento por escrito deve articular quantas propriedades você deseja comprar, a velocidade ou taxa de aquisição, o tipo de financiamento que deseja usar, sua relação dívida / patrimônio ideal ou alavancar o máximo, o tipo de bairro que você deseja atingir , a idade e condição das propriedades que você deseja comprar e muito mais.

Fornecemos um modelo de preenchimento em branco para guiá-lo neste exercício em nosso curso.

Faz prepare várias maneiras de acomodar inquilinos com dificuldades financeiras. aqui estão alguns exemplos:

Ofereça um incentivo:
Ofereça aos seus inquilinos um mês de aluguel gratuito – que eles podem usar imediatamente – se estenderem o contrato por mais um ano.

Este é um cenário em que todos ganham. Você é poupado dos custos de rotatividade e vaga. Você passa essas economias diretamente para o inquilino.

Isenção de taxas atrasadas:
Se o seu inquilino estiver aguardando o subsídio de desemprego, ele poderá não pagar o aluguel no primeiro dia do mês. Isso é bom; eles terão o dinheiro assim que seus benefícios chegarem.

Ofereça-se para renunciar a taxas atrasadas, sob a condição de permanecerem comunicativas.

Você deseja evitar que um inquilino o encaminhe para você, rastreando e evitando chamadas de você ou de seu gerente de propriedade.

Você pode evitar essa situação (1) informando que você é flexível e acolhedor e (2) dizendo que renuncia a taxas atrasadas enquanto eles enviam atualizações frequentes sobre a situação, como uma rápida mensagem de texto ou e-mail, a cada dois ou três dias.

Defina critérios de comunicação específicos e mensuráveis, como: “Envie-me uma atualização de texto pelo menos uma vez a cada três dias, mesmo que seu texto seja tão simples quanto” ei, ainda estou esperando meus benefícios começarem “.

Espalhe os pagamentos:
Outra opção? Se seu inquilino estiver aguardando a chegada dos benefícios de desemprego, ofereça para distribuir o pagamento dos próximos meses pelo restante do contrato de aluguel.

Digamos que o aluguel seja de US $ 800 por mês e eles ainda têm mais 9 meses em seu arrendamento. Neste exemplo, eles pagariam US $ 0 no próximo mês e seu aluguel aumentaria em US $ 100 por mês pelos oito meses restantes.


A linha inferior: As recessões são trágicas, mas também carregam a esperança e a promessa de uma recuperação. Se você tem dinheiro para investir, não deixe o medo impedir você. Invista no mercado, inicie uma agitação lateral ou invista em imóveis para aluguel. Não deixe passar mais um ou dois anos e, em seguida, lute para se firmar depois que a recuperação estiver em andamento.


Nosso curso principal, Sua primeira propriedade de aluguel, está aberto para inscrição SOMENTE SEMANA! Aprenda sobre o curso neste vídeo abaixo ou consulte esta página para perguntas frequentes, depoimentos e sua chance de se inscrever.

Fechamos as portas na segunda-feira, 25 de maio, às 23h59 do Pacífico – esse é o prazo para se inscrever!

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Vejo você na aula!

P.S. Lembre-se: a inscrição termina na segunda-feira, 25 de maio, às 23h59. Pacífico! Inscreva-se agora!



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