O agente imobiliário é completamente necessário para fornecer imóveis de qualidade


Estamos em plena transformação, digital, é chamado. Não há imóveis que possam ser deixados de fora.

Nestes meses temos observado e conversado com diferentes profissionais sobre sua experiência e visão da situação do setor imobiliário.

Nós conversamos com Rocío Montalvo do agente do compradorcom Mayca Luna do cliente internacionalcom Sergi Verge e Cristino Torío do exclusivo. Nos faltou a área comercial.

Hoje nós temos isso aqui. Nós conversamos com Belbex, Portal imobiliário especializado na área de imóveis comerciais.

Todo o setor imobiliário está passando por um profundo terremoto. Como está a área de imóveis comerciais?


De fato, a transformação também está afetando a área de imóveis comerciais. Mas com nuances.

Para grandes proprietários / investidores, está levando à transformação de antigas sociedades patrimoniais em SOCIMIS para as vantagens fiscais concedidas por esta nova entidade corporativa. Este é o caso, por exemplo, de dois clássicos do negócio patrimonialista na Espanha, como eles são Colonial e GMP. Ao mesmo tempo, o investimento está sendo concentrado e especializado.

Você já percebeu uma especialização de agentes imobiliários para a área comercial?

Como em outras áreas imobiliárias, a especialização em um nicho específico é cada vez mais uma realidade tangível. No caso das áreas comerciais, que incluem corretagem de imóveis e serviços complementares, embora há alguns anos passasse especialmente entre empresas e construtoras, os grandes agentes criaram e fortaleceram nos últimos anos departamentos que transcendem sua atividade tradicional e que eles se aproximam do Big Four ou do banco de investimentos.

Estes departamentos são os de Consultoria Estratégica para empresas imobiliárias, Corporate Finance, Debt Advisory, etc.

Os departamentos de Mercado de Capitais também aumentaram muito desde 2014, uma vez que os grandes investidores institucionais decidiram que havia chegado a hora de investir na Espanha. Anteriormente, os grandes fundos oportunistas que realmente mudaram a maré, apesar de sua má reputação, o fizeram.

Como essa área mudou no
últimos 10 anos?

As operações de investimento não têm mais um grau de alavancagem tão alto quanto dez anos atrás, onde a alavancagem média estava entre 40% e 50% e cerca de 80% foi alcançada. Isso ocorreu porque desencadeou a TIR do projeto devido ao preço barato do dinheiro e às facilidades que as instituições de crédito forneceram ao conceder empréstimos.

Hoje as operações são realizadas com um percentual maior de recursos próprios para a porcentagem da dívida.

O arrendamento e venda para o mercado de usuários entrou em colapso a partir de 2008 a partir da perspectiva de renda e da taxa de emprego, um fenômeno totalmente ligado ao declínio do PIB espanhol. O mercado começou a recuperar ligeiramente a partir de 2014 e, desde 2017, a recuperação consolidou-se tanto com o aumento da renda no M30 quanto com a ocupação e a solidez da demanda. A mudança de tendências está totalmente ligada ao ciclo econômico.

Como a demanda por imóveis comerciais evoluiu?

Há uma tendência nos últimos anos condicionada pelas políticas de Responsabilidade Social Empresarial (RSC) que levaram essas empresas a demandar propriedades com certificações energéticas como os certificados americanos LEED e BREEAM de origem britânica. Estas vedações em um prédio atestam que este possui ótimas condições de habitabilidade e conforto que são alcançadas com um consumo muito baixo e sempre respeitando o meio ambiente.

Outra tendência tem sido a deslocalização do centro das cidades para a zona secundária, como Telefonica e BBVA em seus respectivos movimentos para as tabelas ou o mais periférico como foi o movimento do Banco do Santander para Boadilla del Monte.

Como um prospectivo residencial é diferente de um comercial?

Há muitos aspectos que diferenciam um prospecto residencial de um comercial. O primeiro caso é geralmente uma compra ou aluguel mais emocional, a mudança de casa é geralmente motivada por uma mudança pessoal, como a expansão da família, melhoria da situação econômica e / ou do trabalho.

A perspectiva comercial procura um ativo que se adapte às necessidades profissionais do momento, dado que o investimento destinado à compra ou locação do imóvel faz parte de um total, uma empresa. Portanto, a motivação para comprar ou alugar é geralmente mais racional.

O que é uma perspectiva de imóveis na área comercial procurando por hoje?

Depende da área de interesse. Por exemplo, o empresário local à procura de um escritório, o habitual é a busca pelo arrendamento. Os escritórios são geralmente fora das áreas mais procuradas, mas localizados bem comunicados e grande variedade de serviços, além disso, geralmente eles estão em edifícios mistos (edifícios residenciais com escritórios no seu interior).

No caso de pequenos escritórios ou empresas, como escritórios de advocacia, fundos de investimento ou pequenos escritórios, como grandes corporações, sem vendas diretas, eles procuram escritórios nas áreas mais exigentes e representativas da cidade.


No caso de Madri eles são: CBD (Central Business District) Paseo de la Castellana, Paseo de Recoletos e parte do Barrio de Salamanca; periferia, onde algumas das áreas mais demandadas, como Alcobendas, estão localizadas.


No momento em que as instalações entram em ação como um trunfo para a empresa, o pequeno empresário procura um lugar próximo ao seu local de residência, mas em uma área comercial e com um afluxo de pessoas. Por outro lado, grandes varejistas como a Inditex, o Grupo LVMH ou as grandes franquias possuem um departamento – Departamento de Expansão – que é o único responsável por procurar novas instalações nas principais ruas comerciais das grandes cidades, conhecidas como high street.

E a perspectiva interessada em navios e pisos? Como isso bate?

Neste caso, temos perspectivas semelhantes. Por um lado, temos PMEs e empreendedores procurando por pequenos armazéns localizados em pequenos parques industriais ou dentro da cidade, seja para dar um uso comercial como uma oficina ou um uso de armazenamento, como seria o caso de um pequeno e-commerce.

Por outro lado, temos grandes empresas de logística ou varejistas que precisam de grandes áreas para armazenar seus produtos. Neste caso, eles geralmente estão localizados nos polígonos com acesso às estradas principais por estrada.


No terreno, não há praticamente nenhuma perspectiva em particular, a grande maioria dos compradores de terras são promotores ou grandes fundos de investimento com o objetivo de desenvolver novos projetos imobiliários residenciais ou comerciais.

Quais são os desafios enfrentados pelo agente imobiliário especializado na área comercial? Como o profissional e a área estão se adaptando à irrupção da internet?

Os principais desafios que o agente enfrenta são fornecer um valor diferencial. Mais e mais empresas de proptech apareceram no mercado, fornecendo mais informações a ele, de modo que os agentes devem aproveitá-lo e fornecer um serviço melhor, contribuindo com seu know-how para o cliente.

Quais são os elementos do marketing imobiliário que destacam um ou outro lugar?

Neste caso, o marketing imobiliário é mais complexo do que o aplicado em residências. Como dissemos no início, essa compra ou aluguel é mais racional, portanto, o marketing imobiliário usado nesses casos é para a aquisição do cliente e, em menor grau, para a venda ou aluguel do imóvel.

O inquilino ou comprador escolhe um e outro espaço com base em outras variáveis, como localização, superfície, instalações ou renda.

Quais são as chaves para obter um retorno de um portal imobiliário?

Após nossa experiência em Belbex.com, identificamos o seguinte:

1. Informação de qualidade: Atualizado e disponível para o usuário. Em nosso caso, os anúncios de propriedade são atualizados periodicamente diretamente com o proprietário ou com a empresa de comercialização. Só assim conseguimos que os contatos sejam de qualidade para nossos clientes e a máxima satisfação do possível locatário ou comprador.

2. Tecnologia: Em Belbex.com usamos a mais recente tecnologia do mercado. Nosso software é desenvolvido por uma equipe multidisciplinar entre Espanha, Londres e Estados Unidos. Desta forma, obtemos a melhor experiência do usuário e uma navegabilidade única.

3. Marketing Digital Especializado: Somente com ações táticas e estratégicas, atraímos potenciais inquilinos, compradores e profissionais interessados ​​no produto anunciado no Belbex.com.

Onde você acha que a área comercial vai evoluir nos próximos anos?

O setor imobiliário espanhol é um setor muito tradicional em sua forma de trabalhar e operar e seu grande desafio no futuro próximo é a necessária e inevitável mudança de mentalidade e adoção das diferentes tecnologias já existentes e futuras que ajudarão o setor a ser mais produtivo e eficiente.

Tecnologias como o blockchain mudarão completamente o paradigma de fazer negócios em todos os setores e em todo o mundo.

O jogador (empresa) que não é capaz de detectar e antecipar essas mudanças, assumindo-as como algo natural em pleno S.XXI e vendo-as como uma grande oportunidade competitiva, será literalmente varrido pelo tsunami que esta mudança de paradigma implica.

E isso também será mantido ao longo do tempo, porque as tecnologias de hoje serão superadas pelas de amanhã e de amanhã. Você precisa estar ciente disso para identificar quando a mudança vai acontecer e estar preparada. Tente não ser a Nokia, mas a Apple.

O agente imobiliário e a inteligência artificial substituirão o portal imobiliário?


Em ambos os casos, achamos que não. O agente imobiliário é completamente necessário para fornecer imóveis de qualidade. Seu conselho e conhecimento do setor permite fornecer um valor agregado que nem a tecnologia nem a inteligência artificial podem substituir. A tecnologia só tem o poder de fornecer informações e transparência.

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