Sim, você pode comprar um imóvel alugado em outro estado | Orçamentos são sexy

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Em 2015, minha esposa e eu compramos nossa primeira propriedade de aluguel juntos. Estávamos morando em Los Angeles na época e não podíamos comprar nada localmente, o que nos levou a começar a olhar para investimentos fora do estado. Acabamos fazendo um investimento imobiliário no Texas!

Há muito a compartilhar sobre a nossa decisão de comprar um imóvel alugado – começarei com números e depois entrarei em nossa história de fundo sobre como e por que conseguimos nosso lugar.

Nota rápida: eu não quero sair como um investidor imobiliário indiferente falando sobre “investimento fora do estado”, como se fosse um hobby sem esforço que as pessoas aprendem facilmente. Eu não posso subestimar isso … investimento imobiliário é um trabalho árduo. E é assustador! E nem sempre funciona! Quando compramos essa propriedade de aluguel, eu estava absolutamente cagando nas calças sobre a decisão. Foram necessárias muita pesquisa e coragem para puxar o gatilho.

Os números: preço de compra, adiantamento, hipoteca, etc.

Depois de avaliar cerca de 50 propriedades e licitar cerca de cinco, decidimos por um duplex de acabamento de tijolos construído em 2003.

Preço de compra: $ 188.900

Empréstimo original: $ 136.500 (é uma hipoteca fixa de 30 anos com juros de 4,125%)

Pagamento inicial: $ 52.400

Desembolso total em dinheiro: $ 55.213 Esse é o dinheiro total que pagamos do próprio bolso, incluindo adiantamentos, custos de fechamento, avaliações, taxas de opções, concessões de vendedores, impostos pro-rata e um milhão de outras pequenas cobranças que o banco adiciona quando você fecha um empréstimo. Também reservamos um “fundo de reserva” de US $ 5 mil dedicado a essa propriedade para investimento, portanto o custo total do projeto é de US $ 60 mil.

Ao longo de nossos cinco anos de propriedade, nosso investimento aumentou crescido por um adicional de US $ 60k! Aqui está um resumo de como esse imóvel alugado nos deu dinheiro:

Fluxo de caixa: $ 16.468 – Depois de todas as nossas receitas de aluguel menos todas as nossas despesas, esse é o valor total do fluxo de caixa positivo que acumulamos desde que compramos o local. Uma média de cerca de US $ 265 / mês!

Pagamento do empréstimo: $ 12.792 – Essa é a diferença entre o que devíamos ao banco no início de nossa hipoteca e o saldo atual do empréstimo hoje.

Apreciação: $ 31.110 – Simplesmente olhando o valor da propriedade, é isso que vale a pena agora versus o que pagamos no momento da compra.

Ganhos totais: $ 60.360

Algumas notas sobre esses números:

  • Como a parte dos juros do pagamento da hipoteca é dedutível dos impostos, essa propriedade nos salvou um pouco no imposto de renda ao longo dos anos. Eu intencionalmente excluo essas economias para simplificar a visão geral.
  • Outra vantagem de possuir imóveis alugados é a depreciação. Reivindicamos uma pequena perda a cada ano, à medida que a propriedade fica mais e mais velha. Mas também não incluo isso em nossos números. A depreciação precisa ser reembolsada como ganho quando o imóvel for eventualmente vendido.
  • Começamos com um fundo de emergência de US $ 5 mil e uma conta flutuante. Isso aumentou ao longo dos anos devido ao fluxo de caixa positivo e, ao longo do caminho, retiramos algum dinheiro para ajudar a comprar outros investimentos. Os ganhos / perdas com esse dinheiro não estão incluídos no nosso ROI.

Em suma, posso dizer com segurança que dobramos nosso dinheiro em cinco anos. (US $ 60 mil em ganhos, além dos US $ 60 mil em custos iniciais que, eventualmente, receberemos de volta quando vendermos.) É muito legal pensar nisso! Mas o investimento imobiliário não é só rosas – aqui estão alguns antecedentes para completar o quadro:

Economizando para um adiantamento de US $ 55k + fundo de reserva de US $ 5k

Levei cerca de sete anos para economizar o adiantamento dessa propriedade. Fiz isso da maneira antiga – gastando menos do que ganhei. Mantendo a maior parte de minhas economias em uma conta corrente, apenas observei minha pilha de caixa crescer e crescer ao longo dos anos.

Em retrospecto, essa foi uma péssima jogada. Eu deveria ter colocado minhas economias diretamente no mercado de ações, ou pelo menos em uma conta poupança de alto rendimento. Dessa forma, teria aumentado muito mais rápido! Uma enorme oportunidade perdeu de minha parte quando o mercado de ações começou de 2008 a 2015. Grande lição aprendida para mim.

Eu sempre fui um bom poupador, mas aqui estão as principais maneiras pelas quais consegui gastar dinheiro:

  • Casa invadida: Antes de morar com minha esposa, aluguei parte do meu apartamento de 525 pés quadrados para colegas de quarto, diminuindo meu aluguel em US $ 700 por mês.
  • Morando com a esposa: Assim que nos mudamos juntos, muitas das nossas despesas de moradia foram reduzidas pela metade. Mais comida caseira e almoços embalados também nos permitiram economizar dinheiro.
  • Carro barato e custos de viagem: quando morávamos no Havaí, estávamos a uma curta distância do meu trabalho e, mais tarde, em Los Angeles, as empresas nas quais trabalhei me pagaram uma taxa de quilometragem por dirigir. Os baixos custos com carros me ajudaram a economizar em investimentos imobiliários.

A razão pela qual eu mencionei isso é que é meio tacanho olhar para essa propriedade e dizer que nosso investimento dobrou em apenas 5 anos. O verdadeiro custo do projeto começou há 12 anos, quando comecei a economizar dinheiro para o adiantamento.

Por que comprar um imóvel alugado em outra área?

Mudamos para Los Angeles em 2012 (para morar mais perto da família) e rapidamente percebemos que o mercado imobiliário era muito caro e não ideal para investimentos positivos em fluxo de caixa. Isso me fez pensar em comprar propriedades fora do estado.

Comecei a pesquisar no Google os “melhores estados e cidades para comprar imóveis para aluguel” e o Texas continuava sendo uma das principais opções para o investimento em imóveis para aluguel. Eis por que me senti bem com o Texas:

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  1. A barreira de entrada era baixa na maioria das pequenas cidades do Texas. Casas de boa qualidade podem ser compradas por menos de US $ 200 mil. O mercado de aluguel também foi bastante forte, com muitas propriedades cumprindo a regra de 1%. (Basicamente, isso garante que a renda mensal do seu aluguel cubra o pagamento mensal da hipoteca.)
  2. Na época em que eu estava pesquisando (2014 e 2015), o Texas tinha quatro das 10 principais cidades de crescimento mais rápido nos EUA: Austin, Dallas, Houston e San Antonio. A população, o crescimento do emprego e o desenvolvimento econômico estavam explodindo, por isso era um mercado imobiliário atraente. (Aqui estão os mercados quentes para 2020.)
  3. Os contratos de aluguel tendem a favorecer os proprietários.
  4. Não existe imposto de renda estadual no Texas. Parecia um ponto de venda muito maior na época do que realmente é. Como não ganho muito com a propriedade, a carga tributária seria bem baixa de qualquer maneira.
  5. Se estou sendo completamente honesto, me sinto bem com o Texas, porque é onde todo mundo parece estar comprando. Um péssimo conselho para um investidor – apenas seguir as multidões -, mas essa sorte idiota funcionou para mim na época.

O Texas também tem muitas desvantagens e curvas de aprendizado … enormes impostos sobre a propriedade (mais de US $ 5 mil por ano para esta pequena propriedade!), uma taxa de apreciação mais lenta e uma cultura local muito diferente que me levou a me acostumar.

Gerenciamento de propriedades e coisas dando errado

Desde o início, eu sabia que não queria ser um senhorio prático lidando com inquilinos, arrendamentos, gerenciando reparos etc. Contratamos uma empresa de administração de propriedades para cuidar de tudo isso para nós. Conheço muitos investidores imobiliários que compram imóveis alugados perto de casa e gerenciam tudo pessoalmente – é preciso um conjunto especial de habilidades que eu simplesmente não tenho!

Embora meu gerente de propriedade cuide das operações do dia a dia, isso não significa que toda a renda seja passiva e que eu possa tirar os olhos da bola. Eu permaneço envolvido com o que está acontecendo e estou constantemente em contato com o gerente.

Quanto às histórias de inquilinos pesadelos, esse aluguel em particular permaneceu bastante fácil desde que eu o possuía e tive bons inquilinos por lá. Tenho outras propriedades com histórias de horror que posso compartilhar mais tarde … disputas domésticas, unidades destruídas, despejos … e houve uma vez em que descobri que um inquilino estava questionando “Serviços de massagem” em meu lugar. 🙁

Opções futuras para este investimento em aluguel

O desempenho passado é ótimo. Mas isso não significa que retornos futuros serão igualmente bons. É importante avaliar constantemente o retorno sobre o patrimônio atual e ver se é possível obter melhores retornos fazendo alterações. Por mais ilíquido que o setor imobiliário possa parecer, ele é bastante flexível com estratégias de saída e opções de refinanciamento, à medida que o patrimônio aumenta com o tempo. Vender, refinanciar, trocar 1031 ou mesmo usar a propriedade como residência principal são todas as possibilidades.

Venda de um imóvel alugado

A partir de hoje, se eu quisesse vender essa propriedade, enfrentaria vários obstáculos:

  1. Primeiro, os custos e comissões da transação provavelmente me custariam entre US $ 15 mil e US $ 20 mil.
  2. Eu teria que pagar imposto sobre o ganho de capital de US $ 30.000 que a propriedade aumentou em valor, bem como imposto de renda regular sobre a depreciação que reivindicamos nos últimos cinco anos.
  3. Meu maior problema: teríamos que descobrir onde investir os recursos (compro outro imóvel? Investir no mercado de ações? Pagar outras hipotecas e dívidas que temos?) Como nenhuma delas pode garantir um retorno melhor, está optando por manter a propriedade por enquanto.

Refinanciar opções? Retirar dinheiro ou reduzir minha taxa de juros?

Por causa da quantidade de patrimônio acumulado, eu poderia refinanciar a propriedade e possivelmente emprestar US $ 30 mil do banco. Além disso, com taxas de juros tão baixas, eu poderia reduzir meus pagamentos de hipotecas e iniciar um novo prazo de 30 anos.

No entanto, eu teria alguns obstáculos para pular lá também. Como minha renda é bastante baixa este ano, não tenho certeza se me qualificaria para um refinanciamento. Além disso, ainda teríamos a questão de onde colocar os US $ 30 mil que poderíamos obter. Não basta dinheiro para comprar um novo imóvel, e reinvestir em reformas não faz sentido no momento.

Refinanciamento é algo que vou pesquisar em breve. Você nunca sabe o que se qualifica até pedir!

TLDR; todas as coisas consideradas

  • O desembolso total em dinheiro para este projeto foi de US $ 60k.
  • Ele cresceu US $ 60 mil adicionais nos últimos cinco anos.
  • A poupança para o adiantamento levou cerca de sete anos, nos quais perdi excelentes retornos que teria ganho se o dinheiro tivesse sido investido.
  • O setor imobiliário é flexível em termos de estratégias de financiamento e saída, mas é ilíquido em termos de venda rápida.
  • Assim como as ações, você não pode prever retornos futuros sobre investimentos imobiliários com base no desempenho passado.
  • O plano futuro é manter esse aluguel e não fazer alterações no curto prazo.

Mais sobre isso, enquanto acompanhamos e discutimos ao longo do tempo!

Alguém possui um imóvel para alugar em uma cidade ou estado em que não mora – talvez como uma casa de férias? Como tem sido sua experiência? Alguma dica ou aviso para todos?

* Foto da casa por cima Ed Schipul no Flickr!

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